我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：星叔，你之前说三四线城市不建议建仓，而为什么我们洛阳这边房价涨了很多，而且一直降不下来，而是为什么呢？

回答：从2018年开始，很多人都预测了，三四线城市由于人口流失严重和棚改专项资金的减少，楼市会开始逐渐凉凉，然而到现在，有些三四线城市的房价依然上涨的背后是有原因。

总体来说分为三个阶段：

1.棚改余温

2.城市居民刚需和改善族入场接力

3.返乡购房和部分投资需求入场

目前2大现状：卖不完的房子和留不住的人才共同证明了三四线以短期非常规需求支撑的房价上涨是难以维系的。

目前绝大多数三四线城市房价已经见顶，房价收入比拉伸到非常危险的状态，居民消费力被迫挤压，今后很长一段时间市场消费能力会进入低迷状态，对于人口基数小的城市影响会非常大。

城市人口基数和去库存规模会决定城市房价下跌的先后顺序。这就是一场击鼓传花的游戏，一棒一棒传下去，最后一棒的接盘侠，必定是高位站岗的悲剧。

最后给大家几条建议：

1、现阶段不要妄图在三四线投资房产，虽然房地产是理想的投资标的物，但是人口的流失，无法去化的库存注定了三四线房价下跌的命运，况且三四线的刚需还没有养成购房二手房的习惯，你投资的房子未来谁会接盘？

2、部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在，需求面仍然可以继续接受溢出效应，因此房价相对较安全。而三四线中的省会城市，在城市化进程中即使房价下跌，幅度不会太大。

3、如果有可能，年轻人尽量去周边最好的城市发展，接下来是二线城市的崛起时期，城市发展的红利会加速你财富的积累。而现在准备在三四线买房的人，纯刚需就没办法了。如果不着急的可以静下心来等待时机，避开高峰。

提问：星叔，您好，本人在德州有一套140三室自住，没有下证没有贷款，名下目前无房无贷款，目前在日照工作，孩子1岁，本来想在日照买一套，但看了您的文章，建议去青岛或者济南买，目前手头资金50，青岛济南都可考虑，更倾向济南，投资加自住，过几年有可能过去工作，星叔推荐哪里的楼盘，可以具体说一下比较有潜力得楼盘吗

回答：去济南发展的想法是对的，日照这种三四线城市在一波去库存的房价上涨后，房子就只有居住意义了，新房看似涨却没有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。

从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。

山东单单从房价层面说，济南资金和人口吸血，城市地位省内也在缓慢提升，加上房价起点较低，5年期看好济南房价涨幅。

济南现阶段远郊超涨，唐冶、西客站大量1.5以上次新，核心区却有1.7左右10年品质小区。

济南zf四处炒作远郊地块，拉升远郊地价，远郊地王频出，四处卖地为了打造济南CBD及大交通网络

未来五年是济南发育年，地铁、高架、三环长筋骨的五年。

投资如果可以长持，地铁口的低价盘。

济南具体投资价值高的板块 详见内部分享

提问：你好，星叔，请问房子怎么样才能尽快卖掉呢？

回答：大部分人知道如何买房，却不知道如何卖房。卖房的几个基本共通原则，详见内部分享《卖房技巧篇-如何快速卖房且价格还不低》 。

提问：星叔，你好，坐标唐山，可30首付买房，未来三年在唐山，后会因工作原因离开，目前租房，目前的想法是买一套一居现房或者次新自住，离开后出租或者出售，不知是否明智，还是应该继续租房去其他城市买个小户型等升值，今天看沈阳是不是有可能能买。由于准备领证的男友已经有过河北的按揭，结婚后怎么都算二套，所以男友想领证前用我名字首贷买一套不赔能增值一些的小户型。男友明年可拿到北京房票，然而北京房价过高，想做些力所能及的规划。

如果目前比较倾向在唐山买个小平米，需要切实注意哪些问题，请星叔给些指导意见，非常谢谢。

回答：子弹30想婚前投资，利用好首套资格，这个思路是正确的，但不建议买在唐山。

如果唐山还要呆3年，后面会离开，我建议采用"投住分离"的打法，唐山在工作周边租房住，投资建议去沈阳。

沈阳东三省唯一一个国家中心城市，东三省唯一一个人口净流入城市，沈阳历史地位高。

目前弱二线城市里面，唯一房价没有过完，且重点发展的城市就是沈阳了，非常适合2-3年短期投资。

唐山作为一个典型的三线城市，外来人口有限，需求并没有大幅增长的可能性。近来唐山成了中介的最爱推的区域，因为价格低，唐山也吸引了不少北京外溢置业者。

但不管从调控时机、通勤、楼市分化现状以及唐山经济困局等角度来看，如果想买唐山，以期获得像燕郊、香河一样的回报，怕是只能妥妥的当接盘侠了。

唐山主要有以下几点原因:

1、相对于燕郊、香河、大厂等环京区域，唐山距离北京太远，没有地缘优势。

2、楼市饱和、空置房较多。

3、人才外流、外来人口较少。

4、城市能级低，资源配套不完善。

5、是重工业城市，空气污染严重，不宜居。

6、经济处于低迷期，产能过剩、人均收入较低。

提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：砍价是门技术，详见内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。

提问：星叔好，新人一枚。有个当前的困惑请教一下：

本人94年小伙一个，目前和对象在海外工作，未婚。2019年08月本人在西安高新区买了天琴湾3室房子。目前计划在结婚前对象名下也买一套，综合考虑西安和武汉两个城市，子弹准备50。

由于目前西安已经有了一套，常年不在国内虽然一直关注国内行情，但是对于西安和武汉这两个城市的未来也不是特别明确。

想请教下星叔，如果仅考虑投资，下一套是在哪里买比较合适？二手还是新房？

回答：你的思路是正确的，房票在大城市属于稀缺资源，婚前利用好各自的首套资格，首付三成，资金利用率更高。

房产投资，最大的好处就在于可以运用杠杆，用30%的首付，获得100%的资产，享受100%资产带来的升值，以及稳定的租金收益。

投资来看，武汉>西安，西安涨过一波，目前也是横盘状态，投资建议优先武汉。武汉今年时机非常适合买入投资，更利于淘笋，大概率可以捡漏。

子弹50，首套资格，可以买到总价160左右的标的，推荐武汉三环内地铁沿线低价潜力盘，地铁沿线淘笋

武汉投资回报率高的楼盘 详见内部分享

提问：星叔 你好 定位湖南岳阳 有一套市中心的老破小 等待新房改造或拆迁100平方还有首套资格 子弹70 有两个方案 1是纯投资去重庆长沙 哪里更容易找笋盘盈利 2先在岳阳买一套好环境的学区房 再留钱投资 小孩5岁 工作在市中心月薪8千 长沙社保但不能贷款 麻烦推荐岳阳哪个区域楼盘更保值 谢谢

回答：买房一定要首先找准自己的核心需求，才能做好下一步执行规划。

你说的2个方案，是2个不同方向的，方案一是投资，方案二是自住。

1、如果投资>自住，选择长沙，没必要重庆远距离建仓，主场作战更好。

长沙限价严重，房票很难弄，但弄到了全部是笋盘，所以买靠近市中心潜力板块。

2、如果自住>投资，可以在岳阳买房改善，优先考虑南湖板块。

长沙投资回报率最高的板块 详见内部分享

提问：辽宁沈抚新城，小户型41平南向，5200/平，可以入手吗

回答：沈抚新城刚进入拉升通道，时间上五年内不看好，空间上距离主城25公里太远，资金上不看好产业能落地。

投资讲究的是低价入高价出，推荐沈阳沈北板块，沈北目前虽然经历了一波补涨，但是相对来说还是价格低洼区域。

沈阳新盘建议沈北地铁沿线单价8千左右入手，目前还可以淘到很多7-8千左右的。二手房重点淘一环二环内次新，属于领涨区域。

沈阳投资回报率高的楼盘 详见内部分享

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